安家对话——2008昆山.小城市成就大格局


			一直以来，昆山作为离上海最近的城市有着一种“离城而不别城的感觉”，因此昆山也常被誉为是上海的“后花园”，“卫星城市”，可见，昆山这座城市不管是其特殊的地理位置，还是他的综合产业发展都对上海有着重要的意义，2008随着轨道交通11号线的建设，昆山东部新城的崛起，花桥商业中心的建立，昆山有太多太多值得我们期待的东西，它的发展究竟对昆山本地人民和上海地区会带来怎样的影响呢？它会不会成为2008又一个吸引人们关注的焦点城市呢？昆山房地产的发展又将会出现怎样的一个新格局呢？让我们带着这些疑问，邀请广大昆山的业内朋友，各大品牌开发商，媒体同仁，共同参与“安家对话”栏目，齐聚一堂，深度剖析昆山08年的发展形势，为关注昆山发展，关注区域投资的朋友们答疑解惑。

安家精彩对话

上海财经大学不动产研究所特邀研究员《21房地产》杂志执行总编北草

　　首先感谢安家给我们这么一个机会，我觉得安家网从上海房地产网站里面崛起的速度非常快。今天安家网的版面也做了一些大量的改版工作，改版非常成功。涉及到房地产行业的题材非常多。我现在基本上每天对安家网会做比较大的关注。基本上每天上午一上班就会打开先看一下，晚上会静静地看，我一般工作的时间比较长。

　　今天因为安家网主要是谈的昆山的话题，我觉得昆山现在魅力越来越大，因为上海的开发商，特别是一些品牌的开发商正在迅速向昆山靠拢。包括农工商集团，刚才还有世茂、绿地，原来上海建设下面的一家鑫远房地产，我的角色比较特殊，我涉足房地产行业是八九年，但是现在一直还是默默无闻。我就是对这个行业比较了解而已，或者说是涉足的比较深，看到的比较多。昆山我一直认为是上海的后花园，特别是在地理方面，昆山的总体建设、规划做的非常好。现在动车组开了以后我去过几次，20分钟，比开车要快，20分钟下来以后打车随便到什么地方都很近。所以昆山的氛围越来越好。甚至比我们到周府，甚至是南汇、奉贤、浦东都要近，我们现在要到浦东洋山深水港都要一个小时。相对来说昆山这个市场为什么相对比较热，一个就是昆山整体的开发程度，有昆山政府的重视。因为昆山是国家级的环保、卫生城市，我曾经带过一些非常有名的华裔建筑师到昆山去看过，大家对昆山总体的评价，昆山总体城市的规划做的很好，有的地方实际上一点不比上海差，这是昆山的城市有魅力的地方。加上离上海近，所以这个楼市，我们估计下来这两年总体的价格还会上一个台阶。

　　另外从市场的趋势来看，现在昆山这些楼盘正在逐步成为上海一大部分消费者喜欢的地方。因为由于昆山的价格相对要低，一般情况下就在5000块左右，包括昆山周边的一些别墅也就是在5500元、6000、6500元、7000元左右，别墅景观也做的非常好。比如说昆山锦溪镇的别墅就做的比较好，据说这是作为上海以外的选择。这次我们看了几个楼盘，价钱均价在6500元，这种楼盘对上海的吸引力相对是很大的。因为它的景观比较好做，它的容积率相对低，就是比一般普通的住宅，而且昆山的水比较多，这是一个很大的特点。象锦溪水资源很丰富，这是昆山做房地产的一个资源。

　　另外我觉得昆山，现在上海江桥沿线我觉得会成为比较大的房地产上升市场，还有一个昆山现在的房地产市场，因为昆山城市整体比较干净，除了绿化以外，对环保工作做的很好，昆山基本上没有污染的厂。现在台资的有一些中小企业把昆山形容成一个台北，小台北，台商在昆山非常多。我们也经常参加一些台商的活动，他们对居住在昆山相对比较满意，而且对房地产的要求、需求也很大。而且他们要的房型、面积，出乎我们的意料之外，基本上都在150、200平方米，小的房子要买两套左右，这样对昆山刺激的程度、活跃的程度吸引力很大。

　　另外昆山这些楼盘，我一直认为它的总体规划比较好，但是更大的吸引力，就是现在造成计划的楼盘，在整体的销售市场、吸引力上面优势很大。比如说绿地现在21城，世茂原来的蝶湖湾，加上世茂.東壹號，农工商马上又要开，我觉得这些大盘造出去，就是广东出现的这些楼盘，我们现在看不上，花很大的精力在昆山造，因为商业配套在昆山也是一个很大的特色。商业配套在房地产楼盘周边。政府对房地产的要求就是生活在昆山要非常的方便，特别是配套要非常全，特别是医院、学校，一些大型设施。比如说绿地21城为了做一个项目，专门做一个集中的商业城，现在全国各地去参观的很多。觉得这个商业的模式、这种架构、这种综合的组合、形式，吸引商家的魅力，它的特色非常大。所以我想昆山应该是一个在上海后花园发展潜力非常大的房地产市场。所以会吸引大量的在上海投资的客户。

　　现在上海的一些中产阶级，包括一些初级干部以上，现在上海已经拥有两套房子，手里有一些钱，可以说是闲钱，希望在上海的周边，车程在一个小时左右，因为你要买上海的豪宅没有这个钱，但是买在200万左右，200万以下有比较大的居住环境的改善，他还是愿意的。可以把家里的父母接过去，包括小孩念书也很方便，就是这种房子。特别是一些层次相对高的，不是豪宅，非豪宅的这些市场非常大。也就是现在国家定的三个调子，如果买不起的，安居房，中高的限价房。限价房现在还有待于市场的经验，这个证据还不足。我认为房地产市场一定是属于市场的，一定是市场决定这个产品。所以现在国家就提出来，中产的要买限价房，但是其实没有限价，它觉得像昆山合适的也一定会来。再上去一点，高档的，超过中产阶级上限的毕竟是少数。但是我还是认为我们现在造房子地段还是非常重要的，如果是黄金地段，一定要体现这个楼盘的黄金价值、品牌价值，那么像昆山这个地方，是一些楼盘将来会销售好，大家都看好这个地方。它具有黄金价值的底盘概念，但是它的价格现在确确实实是上升期。所以我是鼓励那些到我这边来做个别咨询，或者说其他的也好，我鼓励他们到昆山买房。我就是这样的看法及观点，谢谢大家。